来源_茂勤财务 发布日期:2024年01月16日
接受投资的会计分录如何编制？
导读：究竟是地价推高了房价，还是房价带动了地价？实际上，房价飙升的最本质原因，不是政府也不是开发商，而是制度。 房价飙升，地王频现。房地产业中的弯弯道道，实在是太多，各界对于高房价的抨击也越来越猛烈。近期，新华社连发六篇评论，痛陈房地产时弊，一时间将高房价的话题推到了风口浪尖。 两会期间，有代表发表了这样一种观点，房价高的实质，是地价高，需要将地价降下来。这种说法获得了人们的一片掌声。大众普遍的认为，土地是的，只要将地价降下来，房子就不贵了。然而，事实果真如此吗？究竟是地价推高了房价，还是房价带动了地价？实际上，当今的房价与地价根本没有关联。 出乎想象的 土地出让金 土地价格到底高不高？要看透这个问题，首先要弄清土地价格的两个组成部分：当的土地出让，要向受让者收取 土地使用权出让总额 。从上海的情况来看， 土地使用权出让总额 中的30％，属于政府预算外财政收入的 土地出让金 ，又称为 实收出让金 。而另外70％，是土地前期开发费用，由受让者支付给土地储备部门。 从2003年～2006年1月～9月的《上海市有偿使用地块一览表》中，可以一目了然的是，2003年，上海出让土地面积6102万平方米，政府实收土地出让金91.75亿，出让每平方米土地政府收取不过150.4元。而在2006年1月～9月间，出让面积3637.2万平方米，实收出让金50.1亿元，出让金平均单价137.9元。 显然，在这几年当中，尽管房价不断飙升，地价却一直稳定在低位水平，并未如人们想象的那样水涨船高。由此我们可以得出的结论是，房价的上涨并非是由地价上涨引起的。 那么， 高地价 又是从何而来的呢？实际上，在土地一级市场，由于土地出让的方式分挂牌出让、协议出让、项目招标出让、公开招标出让等多种出让方式，每种方式政府收取的土地出让金都不一样。其中，挂牌出让收取的土地出让金最高，其他方式收取的土地出让金都很低，工业用地又比住宅用地收取的出让金低出许多。 所谓 地王 ，仅仅是诸多出让方式中的一些个案。正是这些个案，给人们造成了 高地价 的错觉�？吹丶鄣母叩�，应该看 平均价格 。 土地的 平均价格 是多少呢？2005年，上海市 挂牌出让土地价 是3644元/平方米， 协议出让土地价 是1542元/平方米， 公开招标出让土地价 1363元/平方米， 项目招标出让土地价 740元/平方米， 邀请招标出让土地价 647元/平方米 另外还有 公开招标 的特例，譬如在上海浦江镇的六块世博会动迁基地，政府实收土地出让金总额是568.97万元，再根据政府实收土地出让金是土地总价的30%的规定，可以算出土地总价是1896万元。这些土地的总面积共67.73万平方米，按照这个价格计算，每平方米的土地单价仅仅为28元！ 有人说，那是2005年、2006年的土地出让价，2007年起就不是这个价了。那么，2007年及以后究竟什么价？《统计年鉴》告诉我们，2007年上海购置土地的均价是9264元/平方米、2008年是6759元/平方米。按照容积率折成楼面价，也就三千元左右。 放在今天的房价里，地价只占房价的十分之一。对于动辄两三万元，并且一再飞涨的房价而言，土地出让金显然只是在 温和地上涨 。 房地产商的 土地存货 那么，这个土地平均价格是怎么来的呢？先说一个故事。 最近，一个外地企业在上海投资，据称是因为属于鼓励投资的项目 但其实就是做服装，很普通的行业，所以，取得了上海市有关部门的特殊优惠，以每亩30万元的价格拿了几十亩地。而同期同地块的土地价格已经是这个价格的十倍以上。当然，是工业用地。但其实，大家心照不宣的是，所谓的工业用地，首先是它已经实质上进入了商业环节，然后，要转换成开发用地，其实也并不难。 而放眼看去，今天的中心城市里，有几块土地不是被这个那个的企业名正言顺地低价 所有 ？最近国资委要求78家央企退出房地产行业的新闻闹得沸沸扬扬，而我们都可以看到，哪一个央企不是拥有大片大片的土地？这些土地的获取成本又有多高？ 如果说这样 温和上涨 的地价，仍然可以被认为是房价上涨的主要因素的话，还有一件不为人知的事情能够证明， 地价推高房价 的说法的确毫无依据 至今，上海房地产商们还在使用的是多年前转让而来的廉价土地。 2007年到2008年，上海房地产业购置的土地面积仅为467.8万平方米。而1995年到2008年，上海房地产业土地购置面积高达8400万平方米。即是说，大部分土地是在地价上涨之前，就已经 囤积 在那里的。 因此，就算2007年到2008年土地使用权出让费大幅上扬，2007年、2008年的房价也没有理由跟涨�？銮�，如今上海房地产商造房子用的土地，有的甚至是几年前政府就在土地一手市场出让的 存量土地 。 根据建设部曾经公布过的《1995年各地区土地开发情况表》，上海房地产企业拥有的待开发土地面积，在1995年时已经足足有6521.7万平方米（绝大部分是浦东的土地）。从1996年到2008年，完成开发的土地一共是4200万平方米。那么，光开发土地的 面积 而言，1995年的待开发面积一直到2008年也没有开发完！ 不过，这倒给人们提供了 窥视 房地产商囤积了多少 便宜土地 的信息 1995年时待开发土地面积是6521.7万平方米，1996年到2008年房地产商总共购置了7900万平方米，而完成开发的土地为4200万平方米。所以，待开发和正在开发的土地面积总和是10221.7万平方米。不过，2007年、2008年的所谓 高价 土地，最多只有467.8万平方米，只占总面积的4.6％。 也就是说，在政府出让的95.4％的 便宜土地 上造出来的房子，根本和高地价无关。这大量的 土地存货 ，显然不属于 高地价 的范畴。 我们知道，一直到2006年，每年的土地购置费用平均价并不高。但人们为什么都觉得地价高呢？除了 地王 给人们带来的 视觉冲击 ，我们还必须将两类房地产商区分开：最后得地造房子的、最初从政府手中得地的。事实上，能从政府手中用很便宜的价格得地的人，往往不是 造房子 的人。据一位属于 最后造房子 的房地产商透露，他造房子用的地，都是被转卖过三四次的；有的房地产商的造房用地，甚至已经被转卖了五六次。 毋庸置疑，通过不断地转手、倒卖，再便宜的 土地存货 ，也会变得 高不可攀 。不过该地产商还说，他不会做直接从政府手中得地的梦，因为即使到手的土地已经被转卖了几次了，他仍然有赚的。 因此，说房价涨带动了地价涨，又或者地价涨催生了房价涨，都只是假象。与飞涨的房价相呼应的是，政府手中原本廉价的土地，实实在在是被 炒高 的。与此同时，由于地价对于房产开发的影响是滞后的，对于使用前几年购置的低价地的房地产商，所谓的 地价涨 ，只是为进一步涨房价找借口。 桌面上的 和 桌面下的 那么，我们的土地价格机制是怎样的呢？ 在香港，土地出让制度为政府的财政收入服务，谁出价高谁得地。内地现行的制度是照搬香港的，但这个制度已然变了味道 主要为相关利益者服务，其核心不再 局限 于收取土地出让金本身，而偏向为收取 交易费用 。因此，土地出让金演变为 桌面上的 和 桌面下的 两部分。 土地出让如同其他国有资产出让一样，买卖双方都在算两笔账。一笔是土地本身值多少钱，一笔是需要付多少 交易费用 ，即账面价格和交易价格。这两部分价格合计就构成国有土地或国有资产出让的全部价格。 这两笔账本来应该是一回事，土地所值就等于为了得这块土地所需要支付的。而在现实中，一笔生意却必须算两笔账。根源就在于，两笔账 落入的口袋 不一样。在香港，全部土地出让金归香港政府，在内地，则时常发生这样的事情： 桌面上的 出让金归政府财政， 桌面下的 归谁，则让人难以捉摸。正因为存在桌面下的交易，桌面上的交易价格才 看起来很便宜 。 那得地者会 亏 吗？显然不会。需要得地的商人非常精确地掌握着与政府打交道的得失分寸：有人打了个比方，本来得一块地应该花消1000万元，其中30%是缴纳土地出让金，70%是支付开发成本。经过 操作 ， 桌面上 交200万元土地出让金，467万元开发成本， 桌面下 的 交易费用 233万元。房地产商总计划900万元就得到了土地，整整省去10%的得地费用，还落得皆大欢喜。 政府从 土地使用权利出让 中得到了土地出让金，但更重要的是官员个人得到了得地者 主要是房地产商支付的不进入财政预算收入的 得地权利交易费 。那些 栽 在土地上的官员，不就是这么 栽 的吗？ 当然，房地产商也有所得，他实际交付的土地费用比应该交付的要少。但这绝不是房地产商从现有土地制度中的主要得益之处，房地产商的主要得益之处是：有转让、抵押、出租土地使用权的权利，即有着炒卖土地包括炒卖土地上的附着物 房产的权利。 是制度支持房价的上涨! 既然房价上涨与地价无关，我们不禁要问，是谁在推高房价？也许你会吃惊，因为答案竟然是现行的法律制度。 国务院第55号令第四条赋予 取得土地使用权的土地使用者 其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动 的权利，《》第一百四十三条这样规定： 建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。 也就是说，这使我国的土地使用权受让者具备了处分权。 使用权人兼拥有处分权，这在西方法律制度中几乎是没有先例的。处分权是所有权四项基本权能（占有、使用、收益和处分）的核心，处分权包括了转让、出租、抵押、赠与、继承、销售、封存、丢弃等权利。正是这些 处分权 ，才构成了所有权中的核心权利。民法法系都明文禁止对 使用权 这个权利的出租、抵押、转让。 然而，我国的土地使用权出让制度，允许由土地使用者动用这些本应属于土地所有者的权利，这就是 炒作 的根基。事实上，正是这样的制度，变相地允许和鼓励了土地炒卖、不动产炒卖 炒卖 皆因 处分权 而来 如果没有转租权、转让权、抵押权等 处分权 ，土地就不可能通过频繁地被交易而增值。这时候的地价，才是政府出让它时候的价格。 而我国房价的暴涨，就是因为土地使用权被土地使用者争相 炒卖 而造成的必然的结果。所以我们终于发现，房价飙升的最本质原因，不是政府也不是开发商，而是制度。 【】 责任编辑：冠 清算业务企业所得税财税处理
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